Bruttogrundfläche BGF

Was die Bruttogrundfläche (BGF) tatsächlich umfasst

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist nach dem amtlich veröffentlichten Auszug aus DIN 277:2021-08 die Gesamtheit der Grundflächen aller Geschosse oder eines Teilbereichs eines Bauwerks. Sie gliedert sich in Netto-Raumfläche (NRF) und Konstruktions-Grundfläche (KGF). Die NRF umfasst wiederum Nutzungsfläche (NUF), Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF), während die KGF die Grundflächen der aufgehenden Baukonstruktionen umfasst. Damit ist die BGF gerade nicht mit der Nutzungsfläche gleichzusetzen: Die Nutzungsfläche ist nur ein Teil der NRF und damit nur ein Teilbereich innerhalb der BGF-Systematik.

Außenmaße statt Innenmaße: die Messbasis

Für die BGF werden die äußeren Maße der Baukonstruktionen einschließlich Bekleidung in Höhe der Oberkanten der Boden- oder Deckenbeläge angesetzt. Maßgeblich sind damit nicht bloß innere Raummaße oder ein Rohbaumaß ohne Putz und Bekleidungen. Grundflächen an Brüstungen und Geländern werden bis zu deren Außenkanten gemessen. Installations- und Aufzugsschächte gehören in jedem durchlaufenen Geschoss zur BGF. Wird nur ein Teilbereich des Bauwerks betrachtet, ist bei einer gemeinsamen Trennwand die Wandmitte als äußeres Maß anzusetzen.

Die Ermittlung darf auf Planmaßen oder auf tatsächlichen Abmessungen beruhen. Welche Genauigkeit erforderlich ist, richtet sich nach Projektanforderungen, Planungsstand und verfügbaren Unterlagen; das Messverfahren und die zugrunde gelegten Planungsunterlagen sind anzugeben. Im Bestand kann deshalb ein Aufmaß die tatsächlichen Abmessungen liefern, während ein Bestandsplan die dokumentierte Geometrie erschließt. Mehrere Bauwerke oder Bauabschnitte sowie unterschiedliche Geschossebenen und Geschosshöhen sind getrennt zu ermitteln, damit die Flächenzuordnung nachvollziehbar bleibt.

Bruttogrundfläche (BGF): Sonderbereiche und Dachflächen richtig zuordnen

Die DIN-Systematik unterscheidet bei der Raumumschließung Regelfall (R) und Sonderfall (S). Zum Regelfall gehören vollständig umschlossene Bereiche mit Nutzungen der NRF; der Sonderfall erfasst konstruktiv fest mit dem Bauwerk verbundene, aber nicht vollständig umschlossene Bereiche, etwa Loggien, Balkone, Dachterrassen, unterbaute Eingangsbereiche, Höfe oder Außentreppen. Solche Sonderbereiche sind deshalb nicht pauschal aus der BGF auszuschließen. Außen liegende Terrassen, Treppen, Rampen oder Höfe, die nur anschließen und nicht konstruktiv fest verbunden sind, gehören dagegen nicht zur BGF.

Auch Dachgeschosse werden nicht allein wegen geneigter Dachflächen pauschal ausgeschlossen. Grundflächen unter oder über schräg verlaufenden Flächen sind nach Geschossebenen und Geschosshöhen getrennt zu ermitteln; die zugrunde liegenden Baupläne sind bei der Ermittlung anzugeben. Ausbaufähige, aber noch nicht ausgebaute Bereiche werden ebenfalls getrennt ausgewiesen. Nicht zur BGF zählen dagegen Dachräume ohne Zugang, nicht begehbare oder aus anderen Gründen nicht nutzbare Dachräume sowie Hohlräume von Kaltdachkonstruktionen. Entscheidend ist daher die Einordnung der Dachfläche nach Zugänglichkeit, Begehbarkeit, Nutzbarkeit und konstruktiver Zuordnung.

NRF, NUF und BRI nicht verwechseln

BGF, NRF, NUF und Brutto-Rauminhalt beschreiben unterschiedliche Größen. Die BGF ist eine Grundflächenkennzahl, die NRF ist der Teil der BGF, der sich in NUF, TF und VF gliedert, und die NUF ist wiederum nur der zweckbestimmten Nutzung zugeordnete Anteil der NRF. Der Bruttorauminhalt (BRI) ist dagegen eine Volumengröße; nach dem DIN-Auszug wird er aus BGF und den zugehörigen Höhen ermittelt. Wer Flächen für Planung, Dokumentation oder Vergleich verwendet, sollte deshalb nicht nur die Zahl, sondern auch Kürzel, Bezugsregel und Stand der Ermittlung festhalten.

Bewertung und Baurecht arbeiten mit eigenen BGF-Bezügen

Bei der Bewertung nach dem Bewertungsgesetz ist der Begriff nicht automatisch deckungsgleich mit der aktuellen DIN-Systematik. § 259 BewG bestimmt für den Gebäudesachwert, dass der Gebäudenormalherstellungswert aus angepassten Normalherstellungskosten und der Brutto-Grundfläche gebildet wird. Anlage 42 definiert die dafür verwendete BGF in Anlehnung an DIN 277-1:2005-02 und berücksichtigt für die Normalherstellungskosten nur die dort bezeichneten Bereiche a und b; Balkone werden dem Bereich c zugeordnet. Eine für Planung nach DIN 277:2021-08 ermittelte BGF darf deshalb nicht ohne Prüfung des Bewertungszwecks als identische Rechengröße vorausgesetzt werden.

Auch das Bauordnungsrecht kann die Brutto-Grundfläche für eigene Schwellenwerte oder Begriffsbestimmungen verwenden. Welche Flächen im konkreten Verfahren maßgeblich sind, ergibt sich aus der jeweils anwendbaren Landesbauordnung und der dortigen Regelung. Eine landesrechtliche BGF ist daher im jeweiligen Rechtszusammenhang zu lesen. Für wirtschaftliche Kennwerte gilt derselbe Grundsatz der eindeutigen Bezugsbasis: Ein Flächenwert ist erst belastbar vergleichbar, wenn Definition, Zweck und Ermittlungsmethode zusammenpassen. Die BGF sollte deshalb in Unterlagen nicht als kontextfreie Zahl weitergegeben werden.

Fehlzuordnungen mit direkten Folgen für die Kennzahl

Wer die BGF mit der Nutzungsfläche gleichsetzt, erhält eine fachlich falsch abgegrenzte Flächenkennzahl.

Wer bei der Ermittlung nur innere Raummaße verwendet, unterschreitet die nach dem DIN-Auszug maßgebliche äußere Abmessungsgrundlage.

Wenn konstruktiv verbundene, nicht vollständig umschlossene Sonderbereiche pauschal ausgelassen werden, erfasst dies die BGF unvollständig.

Wer ein zugängliches und nutzbares Dachgeschoss allein wegen geneigter Dachflächen ausschließt, wendet die Flächenabgrenzung unzutreffend an.

Wer nicht nutzbare Dachhohlräume oder Lufträume über einem Quadratmeter wie reguläre Geschossflächen mitrechnet, überschreitet die vorgesehene BGF-Abgrenzung.

Wird eine nach aktueller DIN-Systematik ermittelte BGF ungeprüft in die bewertungsrechtliche Berechnung nach dem BewG übertragen, kann dies einen abweichend definierten Flächenbegriff verwenden.

Bruttogrundfläche BGF bleibt nur mit Bezugsrahmen eindeutig

Die Bruttogrundfläche ist eine klar definierte Grundflächenkennzahl, deren Aussage nur mit dem zugrunde gelegten Regelwerk eindeutig ist. Nach der aktuellen DIN-Systematik umfasst sie NRF und KGF und folgt äußeren Abmessungen sowie festgelegten Regeln für Geschosse, Sonderbereiche und Ausschlüsse. Dachflächen sind nicht pauschal nach ihrer Neigung zu behandeln, sondern nach Zugänglichkeit, Begehbarkeit, Nutzbarkeit und konstruktiver Zuordnung. Für Bewertungs- oder Rechtszwecke muss zusätzlich geprüft werden, ob dort eine eigene BGF-Definition oder ein abweichender Bezugsstand gilt.

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