Baukosten

Baukosten im Planungsablauf richtig einordnen

Baukosten sind im professionellen Planungsablauf keine einmalig feststehende Zahl, sondern das Ergebnis aufeinander aufbauender Kostenermittlungen und späterer Kontrollen. Im Leistungsbild Gebäude und Innenräume der HOAI werden Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kosten aus bepreisten Leistungsverzeichnissen, Vergabeergebnisse und die Kostenfeststellung verschiedenen Leistungsphasen zugeordnet.

Dadurch lässt sich derselbe Planungsgegenstand mit zunehmender Konkretisierung erneut wirtschaftlich prüfen. Die einzelnen Werte haben daher unterschiedliche Funktionen: Frühe Ermittlungen dienen dem Vergleich mit finanziellen Rahmenbedingungen, spätere Stufen beziehen zusätzlich Leistungsverzeichnisse, Angebote und Abrechnungen ein. Davon zu unterscheiden sind die anrechenbaren Kosten nach § 4 HOAI, die nur für den dort geregelten Zusammenhang eine eigene Bezugsgröße bilden.

Kostenschätzung und Kostenberechnung folgen dem Planungsstand

Bereits in der Vorplanung sieht Anlage 10 HOAI eine Kostenschätzung nach DIN 276 und den Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen vor. In der Entwurfsplanung folgt die Kostenberechnung nach DIN 276, die ausdrücklich mit der Kostenschätzung verglichen wird. Für den Architekten und beteiligte Fachplaner entsteht damit eine nachvollziehbare Folge von Planungsstand, Kostenermittlung und Vergleich, ohne dass frühe Werte mit später detaillierteren Ermittlungsschritten gleichgesetzt werden. Die Aussagekraft einer Kostenzahl hängt deshalb immer davon ab, auf welchem Planungsstand sie beruht und welche Unterlagen zu diesem Zeitpunkt tatsächlich vorliegen. Der vorgesehene Vergleich macht nicht nur die Höhe, sondern auch die Entwicklung des dokumentierten Kostenstands zwischen den beiden Planungsphasen sichtbar.

Baukosten über Leistungsbeschreibung und Vergabe konkretisieren

In der Vorbereitung der Vergabe verbindet die HOAI die Kostenermittlung mit der Beschreibung der auszuführenden Leistungen. Sie nennt das Aufstellen von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen, die Mengenermittlung auf Grundlage der Ausführungsplanung sowie die Ermittlung von Kosten aus vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen. Für die begriffliche Vertiefung stehen im Lexikon die Leistungsbeschreibung und die Bauleistungsbeschreibung als verwandte Themen bereit. Entscheidend ist der anschließende Kostenvergleich: Die bepreisten Leistungsverzeichnisse werden mit der zuvor erstellten Kostenberechnung abgeglichen.

Mit der Mitwirkung bei der Vergabe wird der Kostenstand erneut geprüft. Anlage 10 HOAI nennt das Einholen, Prüfen und Werten von Angeboten sowie den Vergleich der Ausschreibungsergebnisse mit den bepreisten Leistungsverzeichnissen oder der Kostenberechnung. Damit erhält die Ausschreibung eine klare Schnittstelle zur Kostenkontrolle, weil die angebotenen Preise einem bereits dokumentierten Kostenstand gegenübergestellt werden. Dieser Vergleich ersetzt die vorherigen Ermittlungen nicht, sondern baut fachlich auf ihnen auf.

Kostenkontrolle in Bauausführung und Abrechnung

Während der Objektüberwachung setzt sich die Kostenkontrolle fort. Anlage 10 HOAI nennt das gemeinsame Aufmaß, die Rechnungsprüfung, den Vergleich der Ergebnisse der Rechnungsprüfungen mit den Auftragssummen einschließlich Nachträgen und die Kontrolle der Leistungsabrechnung gegenüber den Vertragspreisen. Parallel wird ein Bauzeitenplan fortgeschrieben und überwacht, sodass Termin- und Kostensteuerung innerhalb derselben Leistungsphase nebeneinander dokumentiert werden. Am Ende dieses Abschnitts steht die Kostenfeststellung, beispielsweise nach DIN 276, als weiterer definierter Schritt der Kostendokumentation. Auch Nachträge bleiben dabei Teil des Vergleichs, weil die HOAI sie ausdrücklich in die Gegenüberstellung mit den Auftragssummen einbezieht.

Anrechenbare Kosten sind eine eigene Bezugsgröße

Anrechenbare Kosten nach § 4 HOAI dürfen nicht mit sämtlichen Ausgaben eines Bauprojekts gleichgesetzt werden. Die Vorschrift beschreibt sie als Teil der Kosten für Herstellung, Umbau, Modernisierung, Instandhaltung oder Instandsetzung von Objekten sowie für damit zusammenhängende Aufwendungen und verlangt grundsätzlich eine Ermittlung auf Basis ortsüblicher Preise. Wird die DIN 276 innerhalb der HOAI für diese Ermittlung in Bezug genommen, ist die dort ausdrücklich genannte Fassung maßgeblich; außerdem gehört die auf Objektkosten entfallende Umsatzsteuer nicht zu den anrechenbaren Kosten. Bei mitzuverarbeitender Bausubstanz verlangt § 4 zudem eine objektbezogene Ermittlung von Umfang und Wert zum Zeitpunkt der Kostenberechnung oder, falls diese fehlt, der Kostenschätzung. Diese Abgrenzungen zeigen, dass eine Zahl nur dann fachlich verständlich bleibt, wenn ihr Zweck und ihre Berechnungsbasis ausdrücklich benannt werden.

Typische Fehler bei der Kostenermittlung

Wer Kostenschätzung und Kostenberechnung als gleichwertige Stufen behandelt, verliert den in der HOAI vorgesehenen Vergleich zwischen Vorplanung und Entwurfsplanung.

Wer die Kostenschätzung nicht mit den finanziellen Rahmenbedingungen abgleicht, lässt eine ausdrücklich vorgesehene Kontrollfunktion der Vorplanung ungenutzt.

Werden bepreiste Leistungsverzeichnisse nicht mit der Kostenberechnung verglichen, unterbricht dies die vorgesehene Kostenkontrolle unmittelbar vor der Vergabe.

Wer Ausschreibungsergebnisse nicht dem bepreisten Leistungsverzeichnis oder der Kostenberechnung gegenüberstellt, lässt Abweichungen im Vergabeschritt ohne den vorgesehenen Vergleich.

Wer Rechnungsprüfungen nicht mit Auftragssummen einschließlich Nachträgen vergleicht, verliert eine zentrale Bezugsgröße der Kostenkontrolle während der Objektüberwachung.

Wenn anrechenbare Kosten mit dem gesamten Projektbudget gleichsetzt werden, vermischt man eine HOAI-spezifische Bezugsgröße mit der allgemeinen Kostenbetrachtung des Vorhabens.

Baukosten belastbar steuern

Belastbare Baukosten entstehen aus einer nachvollziehbaren Kette von Kostenermittlung, Vergleich, Vergabe und Abrechnung. Die HOAI zeigt für Gebäude und Innenräume mehrere aufeinander bezogene Kontrollpunkte vom frühen Kostenrahmen bis zur Kostenfeststellung. Für die fachliche Bewertung ist deshalb entscheidend, welchen Planungsstand eine Zahl abbildet und mit welcher Bezugsgröße sie verglichen wird. Ebenso wichtig bleibt die Trennung zwischen allgemeinen Projektkosten und den anrechenbaren Kosten nach § 4 HOAI.

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